5 TIPS A CONSIDERAR PARA LA COMPRA DE UN TERRENO
5 TIPS A CONSIDERAR PARA LA COMPRAR DE UN TERRENO
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Que tal si hoy hablamos de los ASPECTOS que debemos analizar cuando hacemos la COMPRA de un terreno para ejecutar nuestro proyecto, sea este una Casa o Edificio Comercial.
Cuáles son los puntos que toman importancia ante la compra de un terreno,
1-UBICACIÓN, debemos de valorar desde la macro y micro ubicación del terreno, en este punto consideramos la cercanía a sitios de interés para el COMPRADOR, estos puedes ser sitios tales como: Supermercados, Hospitales, Centro Comerciales, nuestra oficina o centro de trabajo, Colegio, escuelas, sitio de recreación entre otros, al tener la cercanía a los puntos de interés nos permitirá movilizarnos con el menor tiempo, pero nosotros valoramos más allá la UBICACIÓN determinando la cercanía a posibles fuentes de peligro como lo son barrancos, causes, áreas de inundaciones, ríos, lagos, lagunas o terrenos altos que puedan presentar una posible amenaza para el terreno y para la edificación que en el se establezca, por eso muchas veces tenemos que ver más allá de solo la calle de ingreso y de salida hacía nuestro terreno analizando todo lo que podría ser un punto a favor o en contra de la UBICACIÓN FÍSICA del terreno, porque esta no puede ser modificada de ninguna forma.
2-REVISIÓN DE DOCUMENTOS LEGALES, parte del proceso de valoración de un terreno lo conforma la revisión del estado legal de la propiedad, así como su estado financiero, con este último nos referimos a conocer si el terreno se encuentra libre de cualquier deuda o hipoteca por el cual este prendado con alguna entidad finaciera que pueda deterner el proceso de COMPRA o invalidad dicho proceso debido a no dar el pase legal al trámite de COMPRA-VENTA.
Es necesario que seamos cuidadosos en este punto y de ser posible apoyarnos con un Asesor Legal (Abogado) que pueda realizar las revisiones correspondientes del caso, porque no será la primera o la última vez que nos topamos con documentos falsos que pretenden mostrar la propiedad a nombre de una X persona y en realidad en el REGISTRO PUBLICO DE LA PROPIEDAD se encuentra a nombre de otra persona, la cual desconoce todo este proceso de COMPRA-VENTA que se esta gestando con su propiedad.
3- APLICACIÓN DEL FODA; hemos escuchado del termino FODA (Fortalezas, Oportunidades, Debilidades y Amenzas) directamente aplicado para ideas de negocios, para planes de negocios, pero pocas veces se considera que pueda ser aplicado en un TERRENO, pero si valoramos los aspectos que son analizados podemos perfectamente aplicarlo al analisís de un sitio o propiedad a fin de determinar si existen fortalezas como la creciente plusvalia por el entorno que se encuentra el terreno, o tener la oportunidad de construir de una forma más eficiente por tener una topografía factible y también podemos tener debilidades como áreas de poco uso debido a la configuración geométrica del terreno.
En el punto de la configuración geométrica, nos referimos a la forma del terreno, sabemos que los terrenos más comunes son cuadrados o rectangulares y son estos los más aprovechados por su facil acceso a toda el área, pero cuando tenemos geometrías complejas teniendo hasta 7 o más lados esto dificulta el aprovechamiento de áreas del terreno por lo que algunas veces vemos terrenos con precios BARATOS, pero con un área de aprovechamiento muy baja y los trabajos adicionales para poder nivelar o rellenar áreas hace que el terreno tenga un mayor costo que otros terrenos que pudimos ver y que no necesitaban realizar mejoras para su uso.
4- TOPOGRAFIA; para quienes no saben que es topografía es la ciencia que se encarga de estudiar la superficie terretres y en este caso te preguntas para que sirve valorar esto en nuestro futuro terreno, como lo mencione en el párrafo anterior hay terrenos que al tener una topografía accidentada, requieren de una serie de actividades adicionales al MONTO DE COMPRA para ser objeto de uso para la CONSTRUCCIÓN de una Casa o cualquier edificación que deseemos ubicar. Hay algunas veces que nos encontramos con opciones de terrenos con precios económicos en relación a otros y esto se debe a su topografía accidentada y debemos revisar y valorar con algún ASESOR en la materia cuanto podría significar la inversión de un mejoramiento de terreno antes de realizar la compra, por ejemplo:
Tenemos un terreno A, que su precio final es de 50,000 dólares américanos y este presenta una topografía regular y una figura geometrica muy regular la cual permite el aprovechamiento del 90% de la superficie del terreno y tenemos un terreno B, el cual cuesta 25,000 dólares, pero este terreno tiene una superficie útil del 63% y tiene una topografía irregular la cual aumenta al valor del terreno 18 mil dólares, pero me dirás aún sigue siendo más factible comprar el terreno B a simple vista, pero analicemos un poco más y verás lo siguiente, considerando que ambos terrenos tienen la misma área hablemos de 200 metros cuadrados, el terreno A tiene un 90% de área útil, esto significa : 180m2 saquemos precio de metro cuadrado: 50,000 dólares / 180m2= 277.77 dólares x metro cuadrado, ahora hagamos este mismo ánalisis, el terreno B tiene un área de 200 m2, pero solo presenta el 63% útil : 126m2 y tiene un costo total de: 25,000 (valor terreno) + 18,000 (valor mejora de topografía), tendrímos un precio final de: 43,000 dólares los cuales dividos entre el área nos dará un valor de: 341.26 dólares por metro cuadrado, como notarás el terreno A, siendo más caro en analisis inicial termina siendo la mejor opción de compra. Toma esto como un ejemplo de analisis.
5- PRECIO CATASTRAL; siempre nos preguntamos como se establece el precio o valor de un terreno porque precio y valor no es lo mismo, en este caso analizamos el precio que nos piden por un terreno, como saber si estamos pagando lo justo por la propiedad, hay varias formas de poder conocer esta información y la más básica es consultar en la Oficina de Catrastro (oficina que maneja el tema territorial en tu ciudad) el valor de la propiedad, esto nos dará una orientación de cuanto debería costar el terreno que tenemos visto, también aquí podemos sumar la oportunidad de preguntar en terrenos cercanos que se encuentren en venta que presenten caracteristicas similares, vamos así poder conocer si el Propietario o persona que se encuentra encargada de la venta esta solicitando lo correcto para el valor del terreno.
Esperamos que estos puntos te den una breve guía de como VALORAR y determinar cual sería la mejor opción de terreno para tu PROYECTO, como siempre debes tomar a consideración tener un poco de conocimiento para tomar una MEJOR DECISIÓN Y TENER UNA COMPRA INTELIGENTE.
Te esperamos en una nueva publicación y te esperamos como siempre en nuestro PODCASTS, allí te podemos guíar en todos los aspectos de la CONSTRUCCIÓN, REMODELACIÓN, AMPLIACIÓN Y ARQUITECTURA.
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Me despido, no sin antes agradecer tu tiempo. Muchas gracias !!!
Oscar Zavala
Arquitecto / Podcaster
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